Was besteuert wird: nur Immobilien in Zypern
Zypern besteuert Veräußerungsgewinne nicht allgemein. Es gibt keine Steuer auf Kursgewinne, keine auf den Verkauf eines Unternehmens, keine auf Fondsanteile. Was besteuert wird, ist ein eng umrissener Fall:
- in Zypern belegene Immobilien,
- Anteile an Gesellschaften, deren Wert sich aus solchen Immobilien ableitet.
Der Satz beträgt 20 % auf den Gewinn, also auf den Verkaufserlös abzüglich der Anschaffungskosten und der belegten Nebenkosten.
Wer also Anteile an einer zyprischen Gesellschaft verkauft, die eine Software betreibt, zahlt darauf keine Wertzuwachssteuer. Wer Anteile an einer Gesellschaft verkauft, die ein Bürogebäude in Limassol hält, zahlt sie.
Freibeträge: drei Beträge, alle 2026 erhöht
Hier liegt die eigentliche Änderung, und hier steht in fast jeder Übersicht noch der alte Stand.
| Fall | Bis 2025 | Ab 2026 |
|---|---|---|
| Allgemein, jede Immobilie | 17.086 € | 30.000 € |
| Hauptwohnung | 85.430 € | 150.000 € |
| Landwirtschaftliche Fläche | 25.629 € | 50.000 € |
Geändert hat das Gesetz 242(I)/2025, am 22. Dezember 2025 im Parlament verabschiedet und am 31. Dezember 2025 im Amtsblatt veröffentlicht. Wirksam ist es seit dem 1. Januar 2026.
Der Unterschied ist für normale Fälle erheblich. Bei einem Gewinn von 140.000 € aus dem Verkauf der selbst bewohnten Wohnung waren nach altem Stand 54.570 € steuerpflichtig, also 10.914 € Steuer. Nach neuem Stand ist der Gewinn vollständig vom Freibetrag gedeckt und es fällt keine Wertzuwachssteuer an.
Anteilsverkäufe: Schwelle von 50 auf 20 Prozent gesenkt
Die zweite Änderung ist leiser und trifft Gestaltungen.
Bis einschließlich 2025 war der Verkauf von Anteilen nur dann steuerpflichtig, wenn mehr als 50 % des Werts der Anteile aus zyprischen Immobilien stammte. Das war eine Grenze, um die herum man bauen konnte.
Seit 2026 genügen 20 %, und sie gelten ausdrücklich auch mittelbar, also über Tochtergesellschaften hinweg. Wer eine Beteiligungskette aufgesetzt hat, deren Immobilienanteil knapp unter der alten Hälfte lag, sollte nachrechnen.
Abzüge: was den steuerpflichtigen Gewinn senkt
Die Reform hat an den Abzügen nichts gestrichen. Vom Erlös abziehbar bleiben:
- die Anschaffungskosten,
- belegte Verbesserungen an der Immobilie,
- Anwaltskosten, Übertragungsgebühren und Maklerprovision,
- die Inflationsanpassung der Anschaffungskosten.
Das Wort, auf das es ankommt, ist „belegt”. Zwischen Kauf und Verkauf einer Immobilie liegen oft zwei Jahrzehnte, und die Rechnung über die neue Dachabdichtung von 2011 ist der Grund, warum der steuerpflichtige Gewinn am Ende niedriger ausfällt. Wer sie nicht mehr findet, verliert den Abzug, nicht die Steuer.
Was wir nicht belegen konnten
Zwei Punkte, die wir nicht glätten, weil wir sie nicht am Gesetzestext nachvollziehen konnten:
- Die Bedingungen des 150.000-€-Freibetrags. Mehrere Kanzleiseiten nennen drei Voraussetzungen: mindestens fünf Jahre Eigennutzung, ein Grundstück von höchstens 1.500 m² und ein Verkauf innerhalb eines Jahres nach dem Auszug. Wir konnten diese drei Bedingungen in der konsolidierten Fassung des Gesetzes nicht in dieser Form nachlesen. Sie können zutreffen; wir geben sie nur nicht als gesichert aus.
- Der Umfang des Reformpakets. Das Parlament hat am 22. Dezember 2025 fünf von sechs eingebrachten Gesetzentwürfen angenommen. Welcher der sechs nicht durchkam, haben wir in keiner Quelle benannt gefunden.
Wenn du einen Verkauf planst und einer dieser Punkte für dich die Entscheidung trägt, ist das eine Frage für jemanden, der seinen Namen unter die Antwort setzt: Zypern-Setup aus einer Hand.
Buchhaltung: Belege müssen den Verkauf überleben
Die Wertzuwachssteuer ist keine laufende Steuer, sondern eine, die einmal fällig wird, und zwar auf der Grundlage von Belegen, die bis zu diesem Tag überlebt haben müssen.
In Belegerfassung liegen Rechnungen am Objekt und nicht nur im Monat, in dem sie gezahlt wurden. Die Auswertungen zeigen die aufgelaufenen Anschaffungsnebenkosten je Objekt, und die Steuerschätzung hält die Sätze an einer Stelle, sodass eine Gesetzesänderung eine Einstellung ist und keine Suche durch alte Tabellen.
Wie die übrigen Änderungen der Reform zusammenhängen, steht im Ratgeber zur Steuerreform 2026; der neue Körperschaftsatz im Ratgeber zur Körperschaftsteuer.